Dalam real estate, trading on the equity menunjukkan jumlah pembiayaan tambahan yang dapat diperoleh dari naiknya nilai ekuitas (equity value) dari suatu investasi real estate. Ini disesuaikan dengan jumlah hipotek (mortgage) yang masih tersisa, atau dengan kata lain, apresiasi bersih (net appreciation).
Trading on the equity adalah suatu bentuk pembiayaan real estate yang dipergunakan secara luas untuk memperoleh hipotek kedua dan pinjaman ekuitas, diantaranya untuk kebutuhan darurat rumah tangga dan keperluan investasi properti lainnya.
Bahkan, beberapa bank mempromosikan konsep home equity loans (kredit dengan jaminan rumah) bagi mereka yang perlu dana untuk berlibur.
Bagaimana menghitung trading on the equity (real estate) ini?
Trading on the equity = {Ekuitas baru – (ekuitas awal-hipotek yang tersisa)} x jumlah yang boleh dipinjam untuk ekuitas baru
Contoh. Sebuah rumah dibeli pada tahun 1990 dengan harga $75.000. Pada tahun 2000, masih tersisa hipotek selama 20 tahun lagi dari total 30 tahun dengan jumlah $40.000.
Pada tahun 2000, nilai rumah itu naik menjadi $200.000. Berapa home equity loan yang bisa diperoleh dari ekuitas baru tersebut, dengan mengasumsikan bahwa bank itu akan meminjamkan sebesar 80% dari nilai bersih ekuitas baru?
Trading on the equity = {$200.000 – ($75.000-$40.000)} x 80%
= ($200.000 – $35.000) x 80% = $132.000
Dalam contoh ini, bank akan meminjamkan $132.000 dalam bentuk home equity loan atau second mortgage (hipotek kedua).
Bagaimana menggunakan dan menerapkannya?
Dalam real estate, trading on the equity digunakan untuk memenuhi pinjaman ekuitas dan second mortgage untuk tujuan investasi sekunder.
Bentuk pembiayaan properti ini mengasumsikan bahwa apresiasi pasar akan stabil selama periode pinjaman baru. Sebagai contoh kasus di Amerika Serikat. Pada akhir 1980-an dan awal 1990-an, nilai properti banyak yang jatuh, menyebabkan banyak investasi properti yang berhutang lebih banyak dibandingkan nilai pasarnya.
Akibatnya, banyak terjadi penyitaan properti dan kredit macet bagi banyak bank sehingga menyebabkan krisis bank secara nasional. Oleh karena itu, dalam properti, trading on the equity secara inheren mengandung risiko yang besar.
Siapa yang menggunakan trading on the equity ini dan kapan digunakan?
Pemilik properti, Bagian Hipotek Bank dan Home Equity Loan Underwriter. Trading on the equity digunakan untuk tujuan memenuhi atau memberikan pembiayaan berdasarkan nilai bersih ekuitas baru suatu properti.
Pinjaman yang diperoleh dapat digunakan untuk tujuan apapun, termasuk pembiayaan pendidikan anak.